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房策管太鬆 現三方面問題

一、政府對土地及房屋公共資源缺乏全盤策略。自1987年發表首份《長遠房屋策略》報告書，汲取過去反覆無常政策的重大教訓（「八萬五」、停建居屋、額外印花稅、復建居屋），於2014年始推出《長策》周年進度報告，以使長期建屋目標能夠與時並進。可是今年10月30日公布的《長策》報告指出，整體房屋供應目標10年來下調約10%；居住環境欠佳住戶數目與去年相同，即劏房戶數目不變；總房屋供應目標較去年只上升約2%。這3項數據均未能反映實况。

《長策》與《香港2030＋》提到的人均居住面積215至237平方呎互不協調，嚴重阻礙覓地造地。即使政府指未來公私營房屋比例維持在7：3，公營房屋供應目標卻因建築進度、經濟或政治等問題拖慢。

另外，香港私人住宅巿場有44%私樓住戶承做按揭，巿民「上車盤」局限在百多200呎的細價房，樓按多由九成按揭供款30年起計算。政府以約480呎單位、七成按揭供款20年來計算的方式，已不合時宜。

二、香港房策受到「私人巿場為本，公營房屋為輔」思維綑綁。相比新加坡的「以公營為本，私人巿場為輔」的格局，香港政府回歸後以「路徑依賴」行事，未有領袖能夠走出殖民地政府思維框框。私營住宅巿場由按揭主導，造成愈住愈細、愈住愈貴情况。同樣曾為英國殖民地的新加坡，立國後以當家作主思維，以每年平均1萬個組屋單位的速度建屋，一開始以令所有巿民置業為目標，達至令所有巿民能夠安居樂業。

有意見認為，自今年施政報告推出樓巿「減辣」措施後，先後有兩次流標，是發展商對後巿缺乏信心，籲政府不要效法德國樓市「管到爆煲」，要求明年財政預算案全面「撤辣」。

兩幅東涌地皮流標，主因是該區供應量太多、一手樓未消化，高息令發展商資金緊絀才流標。發展商只專注黃金地段，現時市區重建步伐緩慢，何不把市區舊樓的發展權，大面積地批給除市建局以外的發展商，加速私人項目的市區重建？出售發展權，無礙小業主的私有產權，又能夠為政府增添庫房收入，市建局能夠專注發展市區公營房屋和保育，可謂一舉多得。

三、「住屋需求」與「投資需求」重疊。自2012年起聯合國表示，若政府在建房中如德國和新加坡般扮演中至高度的角色，便能有效控制房價。金融巿場的角色愈小，愈能保障居住權。德國現在的「爛尾樓」，只因過度保護租戶令市場不平衡。房策要因地制宜、因時制宜，香港的問題是管得太鬆，亦不等於便要全面「撤辣」。

綜觀國際結算銀行自1980年至今的數據，各地政府對房地產巿場放鬆監管，只負責成立金融機構提供低息貸款，甚至將社會保障房屋私有化，為銀行和金融界提供新的生意模式，房屋按揭成為巿場資金新來源，逐漸變成環球金融鏈。房屋變成商品，巿民積蓄由存到銀行變成存到發展商，造就房地產巿場泡沫化。

以上種種香港房策亂象，筆者建議從以下四方面着手推行改革。

從4個方向改革

（1）房屋局要監管整體空置和閒置土地。香港覓地是由發展局負責，發展局由財政司管轄，只集中在財政思維；規劃署、地政總署和屋宇署三部門各自為政，按《長策》數據訂規劃和賣地目標。《長策》計錯數，閒置土地無監管，須改革才能加快土地供應。

（2）以「公營為本，私營為輔」建構房策。新加坡和香港同樣是以華人為主的社會，過去負利率環境，購房成為資產保值的唯一渠道。政府和金融界均要改變管治思維，才能改革房策。

（3）分開「住屋需求」與「投資需求」。香港政府應加大力度介入整個房地產巿場，公營房屋是公有資產，政策原意是協助滿足中低收入合資格港人的住屋需要，而不是鼓勵巿民把公營房屋在私人巿場轉售圖利。筆者建議公營房屋的轉售和買賣雙方，應全程由房委會監管，以杜絕珍貴的公有資產在私營巿場炒賣。新居屋的定價標準，應以「無房族」巿民的收入水平作基準，而不是以私人巿場成交價格打折扣作參考。

（4）放寬首置從價印花稅和首付比例。香港35歲以下年輕人在整體自置居所戶主中的比例，從1997年的22.1%，大幅收縮至近年的小於10%，遠低於富裕經濟體系60%的自置居所水平。自置居所能夠培養社會歸屬感和促進穩定。要有效提升自置居所比率，必須大幅減輕首置者的從價印花稅，還要下調首付比例，從現時30%降到10%至20%。只要政府願意放寬逆周期措施，中產專業人士才願意置業，增加歸屬感，這樣政府才能有效挽留本地青年人才。

作者是測量師、香港青年時事評論員協會成員

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[姚潔凝]